ÉCONOMIE & IMMOBILIER EN CRISE

Le marché immobilier hexagonal est actuellement entraîné dans une tourmente de laquelle il ne pourra que difficilement se remettre. Les prix éhontés des biens à louer ou à vendre ainsi que les pratiques transactionnelles souvent déconcertantes des professionnels de ce milieu font que rien ne va plus. L'État n'est par ailleurs pas plus épargné par ce problème que les citoyens à la recherche d'un logis, puisque les transactions s'opérent toujours plus hors du marché commercial traditionnel, ce qui ne va pas sans contarier les rentrées fiscales de celui-ci.

Faisons un petit tour de cet embarrassant sujet en commençant par une question écrite posée il y a peu au gouvernement par deux députés majoritaires.

                                                            14e législature

                   Question n°: 67005 de Mme Sylviane Bulteau (Socialiste, Vendée)

                                                           Question écrite

                              Ministère interrogé > Finances et comptes publics

                                Question publiée au JO le : 21/10/2014 page : 8737

                                        
                                                        Texte de la question

Mme Sylviane Bulteau interroge M. le ministre des finances et des comptes publics sur la concurrence que constituent certains sites d'annonces gratuites, notamment pour les professionnels de l'immobilier qui considèrent que celle-ci s'exerce de façon tout à fait déloyale, et même au détriment de l'État, en laissant s'installer un marché parallèle de l'immobilier. En effet, lorsqu'une transaction immobilière est réalisée par l'intermédiaire d'un professionnel, ce dernier pratique des honoraires qui sont assujettis à l'impôt (TVA). Ce qui n'est naturellement pas le cas dans le cadre d'un arrangement entre particuliers. Le principal site internet d'annonces gratuites en France, accessible sans inscription préalable, propose environ 260 000 annonces.

Si l'on considère une somme moyenne de 6 000 euros HT sur ces transactions, à laquelle on applique 20 % de TVA, on obtient 312 millions d'euros environ de manque à gagner pour l'État. La vente de particuliers à particuliers s'est donc indéniablement « professionnalisée » grâce aux nouvelles technologies. Aussi, elle lui demande quelle est la position du Gouvernement à ce sujet et s'il envisage de réglementer ces nouveaux usages.

Une question écrite identique, portant le N° 67529, a été posée le 28/10/2014 par le député Jacques CRESTA, socialiste des PyrénéesOrientales, à l'ntention du même ministère.

    COMMENTAIRE DE LA RÉDACTION D'HENDAYENVIRONNEMENT                    

Deux particularités caractérisent notre marché immobilier : le coût exorbitant des biens (1), mais aussi les marges bénéficiaires scandaleuses que les agences immobilières réalisent lors de leur mise en vente ou en location. Il est donc compréhensible que nos concitoyens cherchent à louer, acheter ou vendre, sans devoir faire appel à ce type d'intermédiaires.

Les agences prélèvent bien souvent une commission qui s'élève entre 5,5 et 8,5 % TTC du prix de vente d'un appartement ou d'une maison, ce qui, rapporté à un bien à 250 000 euros, appelle généralement le versement d'une commission à hauteur de 7% TTC du montant de la transaction, soit 17 500 euros, desquels le fisc percevra 3 500 euros au titre de la TVA.  

On s'attend, suite au plafonnement des honoraires d'agences sur les biens locatifs qui vient d'entrer en vigueur avec la loi ALUR (2), à ce que le coût d'intervention de ces intermédiaires subisse une légère diminution sur les petites surfaces locatives. Il augmentera probablement par contre sur les surfaces plus grandes, du fait que la rétribution des agences se fera désormais au prorata de la surface du bien loué, et selon un tarif qui pourra aller jusqu'à 13 euros /m² (coût d'inventaire inclus) sur un marché dit "tendu" comme celui de notre région côtière. Les coûts d'honoraires attachés à la location de logis vétustes ou encore situés en marge des bassins d'emplois et à proximité de nuisances devraient également augmenter, puisque les loyers appliqués en ces lieux étaient souvent inférieurs à ceux pratiqués ailleurs.

Ceci dit, on se rend vite compte que l'initiative de ces deux députés ne tend qu'à faire gommer les quelques nouvelles contraintes que les agences immobilières subissent depuis la mise en place de la loi ALUR, texte contre lequel les deux principales associations corporatives de la profession, la FNAIM et l'UNIS , ont aussitôt orchestré une campagne de protestation.(3) On constate curieusement par ailleurs que ces mêmes élus semblent avoir rallié le camp des pourfendeurs de cette loi puisque, dans leur question écrite adressée au ministre, ils ne font même pas allusion au fait que les professionnels de l'immobilier sont les premiers à faire usage du plus important des sites qu'ils stigmatisent (NDLR "Le bon coin"), et dans lequel les 3/4 des annonces immobilières émises proviennent paradoxalement de leurs rangs.

On s'interroge enfin sur les raisons qui font que, lors de cette même intervention, nos deux élus n'ont pas jugé utile d'aborder l'aspect foncièrement spéculatif de notre marché immobilier qui nous a mené à la situation économique désastreuse que l'on connaît. Il est en effet depuis déjà longtemps établi qu'il existe une corrélation entre la spéculation immobilière effrénée qu'attisent les prétentions démesurées des propriétaires fonciers et leurs intermédiaires commerciaux et la perte de compétitivité de notre économie. Cette spéculation immobilière oriente non seulement les prix à la consommation à la hausse du fait du renchérissement des coûts à la production qu'elle engendre,  mais détourne aussi et surtout les investissements dont notre économie à tant besoin vers des créneaux qui n'ont que le profit spéculatif pour finalité. Aussi ne faut-il pas s'étonner de constater que notre balance des paiements soit ultra-déficitaire et que les chiffres du chômage n'en finissent plus d'augmenter, puisque ce pays n'a plus besoin de produire ce qu'il peut importer à moindre coût. Ceci explique que ce n'est donc pas à cause des millions de nos concitoyens qui cherchent à accéder à un logement décent, tout en ne voulant pas pour autant se ruiner en capitulant devant les spéculateurs et leurs intermédiaires, que nos équilibres économique et étatique ne parviennent plus à être maintenus, mais bien plus parce que la spéculation immobilière qui caractérise notre milieu ambiant s'opère au mépris de l'intérêt collectif et de notre avenir. 

Les députés Sylviane BULTEAU et Jacques CRESTA auraient pu démontrer bien plus d'engagement sociétal en défendant l'intérêt général plutôt que celui de l'égoïste sphère du monde de l'immobilier qui, en ces temps de détresse sociale et de désarroi économique, devrait enfin prendre conscience qu'il y a quelque chose d'indécent à facturer des honoraires de transactions immobilières à hauteur de 5,5% à 8,5% TTC du prix des biens, alors que leurs homologues anglais se contentent de marges situées entre 1 et 3% sans pour autant trouver la moindre raison de se plaindre. (4)    

Il y a forcément matière à méditer lorsque l'on se penche sur les hideuses particularités du marché immobilier français que nos deux élus semblent ne pas avoir pris le temps d'analyser dans leurs rouages avant de s'adresser d'une façon si unilatérale au ministre. Mais le pouvaient-ils vraiment sans s'attirer aussitôt les foudres de la FNAIM-UNIS, Century 21, Square Habitat (Crédit Agricole), Foncia (Banques Populaires) ou encore Arthur Optimist (Caisse d'’Épargne) ... dont on connaît la pugnacité lorsqu'il s'agit de défendre leurs seuls intérêts face au pouvoir en place ?

(1) Les Français louent faute de pouvoir acheter : http://patrimoine.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/0203930662143-immobilier-les-francais-louent-faute-de-pouvoir-acheter-1063493.php

(2) http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000028772256&categorieLien=id

(3) http://www.fnaim.fr/communiquepresse/1519/10-les-professionnels-immobiliers-ne-feront-pas-les-frais-d-une-reforme-ratee.htm

(4) http://www.cepi.eu/index.php?page=uk-wales&hl=fr